Diễn biến trái chiều trên thị trường căn hộ Hà Nội và Tp.HCM

 Trong năm qua, thị trường căn hộ ghi nhận sự trái chiều về nguồn cung, giao dịch giữa 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Đây vốn là phân khúc chủ đạo của 2 thị trường này.

Theo Colliers International Việt Nam, trong quý 4/2020, thị trường căn hộ tương đối khác biệt giữa hai thành phố lớn nhất nước. Tại Tp.HCM, quý 4 có hơn 3.600 căn hộ mới được tung ra, giảm 26% so với cùng kỳ năm trước và chủ yếu thuộc phân khúc hạng trung hoặc cao cấp. Căn hộ cao cấp tại quận 2 thậm chí giá bán còn cao hơn 7% so với năm 2019. Trong khi đo, tại Hà Nội, thị trường căn hộ tương đối trầm lắng với đa phần các giao dịch thuộc phân khúc trung bình diễn ra tại các quận vùng ven. Một số nhà đầu tư từ Tp.HCM như Bitexco hay Him Lam đã bắt đầu triển khai các dự án quy mô lớn tại Hà Nội.

Đơn vị này chỉ ra tình hình hoạt động cụ thể của 2 thị trường này trong thời điểm cuối năm.

Tại Tp.HCM, ghi nhận lệ hấp thụ và giá bán căn hộ tăng, tình hình thị trường diễn biến tích cực. Năm 2020 kết thúc với hơn 25.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 22.000 căn, chiếm 88% nguồn cung mới.

Nguồn cầu của thị trường căn hộ Tp.HCM ghi nhận tăng nhẹ. Đà bán tiếp tục khả quan với hơn 88% số căn mở bán mới được hấp thụ. Sau khi các vấn đề pháp lý cho nhiều dự án được giải quyết, giá bán đã tăng lên, trong đó các dự án tại Quận 2 và Quận 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 4 - 7%. Do nhu cầu cao trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, các chủ đầu tư sẽ vẫn tự tin với giá bán của mình.

Theo đại diện đơn vị này, Covid-19 đã làm chậm lại việc tung ra một số dự án vào thị trường căn hộ Tp.HCM như Eco Green và Q7 Boulevard. Giá sơ cấp tiếp tục tăng bất chấp đại dịch do nguồn cung hạn chế, và đặc biệt là đối với phân khúc bình dân, nơi nhu cầu cao và hầu hết nguồn cung mới trên thị trường hiện nay đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Việc thiếu các sản phẩm trung cấp và bình dân hiện nay đã dẫn đến việc một số khách hàng tìm đến các khu vực xa trung tâm thành phố với khả năng tiếp cận tương đối tốt.

Tại thị trường Hà Nội, tình hình thị trường căn hộ có dấu hiệu hồi phục hậu Covid-19, tuy nhiên chuyển động chậm trong các tháng cuối năm. Theo Colliers International Việt Nam tính đến cuối năm 2020, tổng số lượng mở bán chính thức ghi nhận gần 18.400 căn, chưa bằng một nửa so với năm 2019. Phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung trong quý này với hơn 70% thị phần. Các sản phẩm cao cấp chủ yếu đến từ hai dự án mới là BRG Park Residence của BRG Group và Masteri Water Front của Masterise Group. Dự án này cũng đánh dấu sự gia nhập thị trường của thương hiệu Masterise Homes tại Hà Nội.

Giá bán sơ cấp trung bình là 1.600 USD / m2 trong quý 4/2020, tăng 1,5% theo quý và 3% theo năm. Đáng chú ý, thị trường ghi nhận mức tăng giá cao hơn tại các quận ngoại thành như Nam Từ Liêm, Gia Lâm, cao hơn các quận nội thành, phần lớn do sự cải thiện về kết nối giao thông giữa nội thành và ngoại thành. Trong Quý 4/2020, huyện Gia Lâm lần đầu tiên ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mới mở bán ở mức hơn 1.900 USD/m2.

Tổng doanh số bán đạt hơn 3.000 căn trong quý 4/ 2020, giảm 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, đóng góp hơn 70% tổng số căn bán được và chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu do không có dự án lớn nào được tung ra thị trường trong quý. Năm 2020, tỷ lệ hấp thụ đạt hơn 65%, ghi nhận mức tương đương các năm trước, cho thấy nhu cầu thị trường ổn định. Hơn nữa, việc các ngân hàng tiếp tục hạ lãi suất cho vay mua nhà đã tác động tích cực đến nhu cầu mua nhà của người mua nhà và điều này khiến tỷ lệ giao dịch trong quý này tăng lên.

Còn theo báo cáo năm 2020 của Hội môi giới BĐS Việt Nam, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Hà Nội đạt 16.350 s/p, giao dịch 4.350 s/p. Tỉ lệ hấp thụ đạt 26,6%. Nếu so sánh lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,8% so với năm 2017; 41,8% so với năm 2018 và 72,6% so với năm 2019.

Về giao dịch, nếu so với năm 2017 chỉ đạt 20,9%, 15,8% so với năm 2018 và 29,5% so với năm 2019. Như vậy cho thấy, cả nguồn cung lẫn giao dịch căn hộ Hà Nội sụt giảm mạnh trong năm 2020.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, vào quý 4/2020, tại Hà Nội có lượng cung và giao dịch tăng lên so với các quý trước đó nhưng nhìn chung tỉ lệ tiêu thụ vẫn duy trì ở mức thấp. Đơn vị này cho rằng, nền kinh tế và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh BĐS lâu dài. Căn hộ Hà Nội chỉ hấp thụ tốt ở phân khúc bình dân và rất chậm ở phân khúc cao cấp. Kể cả những dự án được đánh giá chất lượng tốt, tỉ lệ hấp thụ cũng không cao. Hà tồn trên thị trường chủ yếu ở căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m2.

Về giá, theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, thực tế cho thấy chung cư tại Hà Nội đang có áp lực giảm giá, căn hộ bình dân không có dấu hiệu biến động. Do tính thanh khoản chậm nên các NĐT có hiện tượng cắt lỗ.

Trong khi đó, tại Tp.HCM, diễn biến thị trường căn hộ tích cực hơn về giao dịch và giá bán, mặc dù nguồn cung vẫn ghi nhận khan hiếm.

Cụ thể, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Tp.HCM năm 2020 đạt 21.312 s/p, giao dịch 13.043 s/p. Tỉ lệ hấp thụ đạt 61,2%. Lượng cung và giao dịch ghi nhận tích cực hơn thị trường Hà Nội. 6 tháng cuối năm là thời điểm thị trường căn hộ Tp.HCM có lượng cung và giao dịch tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm, tỉ lệ hấp thụ tốt.

Theo đánh giá của Hội môi giới BĐS Việt Nam, Covid-19 dường như không làm ảnh hưởng đến việc đầu tư, giao dịch BĐS tại Tp.HCM.

Đáng nói, nếu giá căn hộ tại Hà Nội bị áp lực giảm, NĐT cắt lỗ thì tại Tp.HCM mặt bằng giá vẫn đà tăng cao. Trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM đã được thi thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,...các thông tin về sân bay Long Thành và thành lập Thành phố Thủ Đức đã tạo ra lực cầu rất tốt cho thị trường căn hộ Tp.HCM, giá dự báo vẫn có xu hướng đi lên trong thời gian tới.