Quy định mới về phân lô tách thửa, đất nền có "nóng"?

Việc chia tách thửa đất về lâu dài, cần tính đến các yếu tố phát triển bền vững nhằm tránh phá vỡ quy hoạch chung hoặc gây ra sự mất cân đối trong hạ tầng kỹ thuật và xã hội; đồng thời, cần phải chú trọng đến việc duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

Đất nền sẽ diễn biến ra sao?

Thời gian gần đây, đất đấu giá nóng trở lại khi những phiên đấu giá ở huyện ven ngoại thành Hà Nội thu hút lượng lớn nhà đầu tư đổ về đây đấu giá. Các phiên đấu giá đất liên tục "cháy hàng". Giá đấu thành công ở phiên sau không ngừng phá kỷ lục của phiên trước. 

Cụ thể, ngày 10/8, phiên đấu giá 68 lô đất ở huyện Thanh Oai ghi nhận tới 7.000 bộ hồ sơ tham gia, trong đó có lô đất được đấu trúng với giá lên hơn 100 triệu đồng/m2 khiến nhiều người bất ngờ.

Hay phiên đấu giá kỷ lục ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức kéo dài gần 19 giờ, từ ngày 19/8 đến tận 4h30 sáng 20/8 mới kết thúc. Theo ban tổ chức, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên có 517 khách hàng tham gia, đăng ký 1.100 bộ hồ sơ. Phiên đấu giá này diễn ra căng thẳng, hồi hộp và mệt mỏi đối với cả đơn vị tổ chức và người đấu giá. Giá trúng cao nhất 133 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, phiên đấu giá ở Đan Phượng, Phúc Thọ cũng nhận được lượng lớn người đi đấu giá. Qua đó, thị trường đất nền ở các huyện vùng ven, ngoại thành Hà Nội trở nên "nóng" hơn bao giờ hết. 

Tuy nhiên, Phó Tổng Giám đốc của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho rằng các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực, dự báo từ quý 2/2025 trở đi, đất nền mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. 

Vị này cho rằng có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực (thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước), quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Cũng theo vị chuyên gia, sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó.

Cũng chia sẻ về thị trường đất nền, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group phân tích, giai đoạn 2020-2021, do Nhà nước bơm tiền nên đã tạo đà tăng 20-40%. Hầu hết các tỉnh đều tăng và tăng "vô tội vạ", không chỉ tập trung vào các khu công nghiệp, thủ phủ du lịch, thành phố mà kể cả miền núi xa xôi cũng tăng.

Chính vì đà tăng giá đấy, mà đến năm 2022-2024, đất nền đã giảm 15-30%, lượng giao dịch cũng giảm tới 70-80%. Song từ tháng 1 đến nay, đất nền đã có dấu hiệu phục hồi ở cả giá và giao dịch ở TP.HCM và Hà Nội rồi lan ra các tỉnh lân cận như gần TP.HCM có Long An, Bình Dương, Đồng Nai, gần Hà Nội có Hà Nam, Hưng Yên, Phú Thọ, Bắc Giang.

Qua những diễn biến này, ông Quê dự báo, sang quý 4, xu hướng sẽ chuyển hẳn sang bất động sản các tỉnh phía Nam, miền Trung, tập trung vào các địa phương liên quan tới công nghiệp, du lịch, đô thị. Bởi nguyên tắc của đầu tư, khi giá đã lên cao thì cần phải có "quãng nghỉ", vùng nào có giá đất thấp thì sẽ thu hút dòng tiền. Và khi đổ tiền vào đấy, nhà đầu tư bị kẹt sẽ thoát được hàng.

Chủ tịch G6 Group cho rằng: "Giai đoạn tới, đất nền khó là "vua" của bất động sản. Bởi vì nguồn cung sắp tới bị hạn chế do cấm phân lô bán nền từ đô thị loại III trở lên đối với dự án 1/500, trừ dự án nhà nước đấu giá bán cho người dân, dự án tái định cư và đất người dân tách thửa".

"Đất của người dân tách thửa cũng là một loại đất nền, tuy nhiên tại Điều 220 Luật Đất đai quy định 8 điều kiện tách thửa, điều này khiến người dân tách thửa cũng gặp nhiều khó khăn. Như vậy, nguồn cung sắp tới vô cùng ít, từ đó giá sẽ tăng. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch chưa chắc đã tăng, bởi vì khi lượng cầu đã ít đi thì sẽ hấp thụ hết, tái diễn lại tình trạng chung cư như bây giờ", ông Quê cho biết thêm.