Thị trường bất động sản 2022: những nóng lạnh và những món nợ

Quan sát độ nóng lạnh của thị trường bất động sản và hoạt động điều hành của Nhà nước năm qua, có thể nói hiệu quả điều hành của Nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến biến động của thị trường. 

Đầu năm, Nhà nước công bố kế hoạch đầu tư công, nhất là những gói đầu tư cho hạ tầng khiến thị trường bất động sản khởi sắc thấy rõ. Tuy nhiên, tốc độ giải ngân đầu tư công tổng thể đến hết tháng 10-2022 chỉ đạt 46% kế hoạch năm. Nhiều dự án hạ tầng chậm trễ, hẹn tiến độ nhiều năm như metro Bến Thành - Suối Tiên (TP.HCM), dự án đường vành đai 2 (TP.HCM), dự án cầu Bình Khánh nối huyện Nhà Bè và Cần Giờ, dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành chậm tiến độ…

Thủ tướng Chính phủ kêu gọi các địa phương cố gắng đẩy nhanh tiến độ đầu tư công nhưng những quyết sách chưa rõ ràng, chưa thật sự đem lại hiệu quả thực tế khi tỉ lệ giải ngân vốn đầu tư công vẫn thấp. Chính phủ còn nợ thị trường những quy định, giải pháp để đẩy mạnh xây dựng, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công.

Từ giữa đến cuối năm 2022, nhiều chính sách về nhà, đất mới tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, nhà đầu tư được đem ra bàn thảo. Nghị quyết số 18-NQ/TW Ban Chấp hành Trung ương Đảng khẳng định sẽ bỏ khung giá đất và mục tiêu ổn định thị trường bất động sản. Các chính sách cụ thể nhằm ổn định thị trường bất động sản đã được bàn thảo nhiều tại các cuộc họp của Chính phủ đến địa phương và các hội thảo nhưng chưa ngã ngũ.

Đặc biệt là biện pháp về tài chính đất đai, việc áp thuế tài sản, thuế đối với bất động sản thứ 2 trở đi cũng được bàn từ nhiều năm qua. Câu chuyện về sở hữu nhà chung cư có thời hạn hay không trong dự thảo Luật nhà ở sửa đổi, những điều kiện về kinh doanh bất động sản, giao dịch bất động sản có bắt buộc phải qua sàn hay không của dự thảo Luật kinh doanh bất động sản cũng ảnh hưởng không ít đến tâm lý nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản năm 2022 của khu vực phía Nam bị ảnh hưởng lớn từ việc bỏ cọc của các chủ đầu tư trúng đấu giá đất trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm và một số nơi. Những vụ việc trên phơi bày nhiều sơ hở của Luật đấu giá và Luật đất đai hiện hành nhưng đến nay chưa có biện pháp để điều chỉnh khiến những cuộc đấu giá sắp tới bị ngưng lại.

Giai đoạn trước và sau đại dịch Covid-19, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án để huy động vốn đầu tư. Trong năm 2022 xảy ra nhiều vụ án do các doanh nghiệp vi phạm quy định về phát hành trái phiếu huy động vốn làm nhà đầu tư điêu đứng, ảnh hưởng đến kế hoạch phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp khác.

Đến nay, Nhà nước mới có chỉ đạo siết quản lý hoạt động phát hành trái phiếu chứ chưa có quy định lấp những lỗ hổng của quy định cũ, lành mạnh hóa thị trường để những doanh nghiệp chân chính sử dụng kênh này huy động vốn.

Nhà ở xã hội ngày càng ít trên thị trường - Ảnh: T.T.D

"Đốt đuốc" tìm nhà ở giá thấp

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng qua hàng quý cho thấy thị phân khúc nhà ở bình dân trên thị trường hiện nay gần như không còn. Năm 2022 là năm chính thức đánh dấu sự biến mất của loại căn hộ thương mại có giá dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường. Theo Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân là loại có giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2. Căn hộ giá bình dân thường ở mức xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 và thường tọa lạc tại các huyện ngoại thành như Hà Đông, Hoàng Mai (Hà Nội) hoặc huyện Hóc Môn (TP.HCM). Điều này cũng dễ hiểu bởi những năm gần đây giá đất tăng cao trong khi thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở làm chậm, chi phí cao, lãi suất cao. Vì vậy, các chủ đầu tư dự án nằm trong ở các quận trung tâm đô thị thường chọn phân khúc cao cấp, các dự án xa hơn làm dự án trung cấp.

Giá nhà cao trong khi lãi suất ngân hàng cũng tăng rất cao khiến cho ước mơ có nhà ở của người thu nhập thấp ở các đô thị ngày càng xa. Không có khả năng mua nhà ở thương mại, các gia đình trẻ thu nhập chưa cao trông chờ vào chương trình nhà ở xã hội. Tuy nhiên, năm qua các dự án nhà ở xã hội rất ít, lại không tập trung ở các đô thị lớn mà rải rác tại các tỉnh như Lạng Sơn, Thanh Hóa, Bình Dương, Kon Tum, Trà Vinh.

Trong năm qua, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, nhưng dự án này đã bán hết nhà từ nhiều năm trước, hoàn thành trễ hẹn đến 3 năm. TP.HCM triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội nhưng đa số chỉ động thổ chứ chưa đủ điều kiện khởi công xây dựng vì chưa hoàn thành thủ tục về đất đai.